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坐拥金矿：房价上涨时，人们会增加消费吗？
2022年05月05日
香港中文大学研究发现，房价上涨会刺激网上消费，减少付款时的犹豫，减少退貨，以及导致上班时间内进行的网上购物增加
在中国，房地产是各种资产类别中的核心资产。近几十年来，中国房地产市场高速发展，占据着中国经济发展的主导地位，並对推动居民财富的快速增长起到了重要作用。对许多中国人来说，拥有住房与其说是一种身份的象征，倒不如说是一种基本生活需求，中国的住房自有率高达约90%，是住房自有率最高的国家之一。这些历史和人口因素为学者研究住房财富如何影响消费者行为提供了良好的契机。
香港中文大学商学院助理教授杨扬，联同宾夕法尼亚大学教授方汉明，及复旦大学助理教授王龙，在他们最近的一篇工作论文《住房财富与网上消费行为》中，验证了许多被思考过但未有实际证据的情况：当房价上涨，人们在消费时变得更加冲动，工作积极性则会下降。
三位学者利用2017年中国雄安新区成立这一外生事件，发现房价的飙升及其对当地居民的网络消费造成了显著的影响。雄安距离北京约100公里，是中国众多“新区”之一。这些曾经的农地，变成了具有经济特权的区域，以帮助地方政府吸引投资以带动经济增长。中央政府将雄安看作成下一个上海浦东新区或深圳经济特区，期望它成为带动中国GDP增长的新火車头。
根据研究发现，在2017年4月1日政府宣布建立新区之后，雄安的平均房价和租金分别上涨了超过60%和78%。邻近县市的平均住房价格也大幅上涨，尽管规模相对较小。据《纽约时报》报道，精明的房地产投机者在公告发布后的几个小时内已涌进雄安。
杨教授表示：“中国人对购买房产情有独钟。”她指出，中国大约七成的家庭财富与房产挂钩，而这一比例在美国只有三成左右。“当雄安的消息首次传出的时候，当地居民因为他们的房产价值一夜之间暴涨，剎那间发现自己仿佛坐在金矿上，都喜出望外。我们想了解当地居民对这种突然的财富增值有何反应。”
网购行为的改变
杨教授和她的合作者采用中国一家主要电商公司的数据，调查了超过1万名雄安居民和雄安附近9县6万多名居民的网上购物习惯。他们发现，在宣布成立新区后，雄安居民的网购花费平均增加了10.3%，每次购物订单的金额上升了11.85%。附近9县市居民的消费也出现增长，他们在单件商品上的消费多了4.8%，订单金额的增幅则有4.5%。
此外，雄安居民在付款时的犹豫时间下降了13.50%，退货的可能性下降了8%。附近县市的居民在付款时的犹豫时间下降了5.8%，退货的可能性降低了3%。也许是因为财富的突然增加使他们不再担心生计问题，或由于雄安的发展规划导致他们有更高的预期收入，这两个群体在上班期間花更多时间在网上购物，其中雄安居民增加了7.6%，附近县市居民增加了3.4%。
为了更好地理解造成网购行为变化的潜在机制，杨教授和她的合作者利用了住房政策在雄安3县和接壤9县的差异，即当局在雄安新区成立以后的第二天，宣布对雄安的房产销售实施禁令，但附近县市的房产交易不受影响。这使得研究人员能够把房价上涨的“财富 ”效应，跟利用已升值的房屋进行再融资而获得银行贷款的“抵押品”效应以及对未来预期收入上的“收入”效应分开。
他们发现，住房抵押品的价值每增加一倍，就会导致人们在每次在网上消費时多花23.5%的钱，每件单品的花費升20.5%。这些网购的人在付款时的犹豫程度也会降低31.7%，退货的可能性降低16.3%。而且他们在上班时间进行网上购物的可能性也增加了16.3%。
相比之下，住房财富增加100%，会使每个订单的消费额和单品花费分别增加8.9%和14.1%。它还会使人们的付款犹豫程度下降13.8%，退货的可能性減少5.3%，利用上班时间进行网上购物的可能性上升9.1%。
杨教授说：“人们深信持有物业是致富的根基，这就是为什么我们的结果显示抵押品的效应更强大，因为业主更倾向保留他们的房屋，以之作为抵押品，而不是在房价上涨时马上把物业卖掉。”
网购产品的种类
研究人员还研究了消费者对购买哪些产品感兴趣。他们将产品分为六个种类：日用品、家电、服装、娱乐、健康产品和其他。研究结果显示，雄安居民只在家电和服装上花费更多；而附近县市的居民则在健康产品以外的所有类别上均提高了消费。
研究还发现，雄安新区宣布成立后，当地的女性居民更倾向购买昂贵的商品，她们的退货率也比男性居民略低。另外，以年龄層作比较，雄安的老年居民购买了更多的昂贵产品，并且不太可能进行退货。这一发现与过去的研究结果一致，即年长房主比年轻房主对房价的变化更加敏感。
不过杨教授强调，他们研究的主要结果显示，房价上涨时，住房拥有者的网络消费行为往往会变得更加冲动，并且更可能产生怠工行为。
杨教授提醒道：“任何投资都必然存在或升或跌的风险，不管是房地产还是其他资产类别都一样。住房拥有者们应该把此研究的结果当作一个警示。虽然面对楼价飙升、财富突然暴涨，人之常情难免会一时忘我，想尽情挥霍；但作为房主要记得，如果想避免在房价回落时对之前的过度支出追悔莫及，就应该理性消费，避免过度冲动购物。”