亞洲物業價格為何能在疫情期間維持平穩

2021年12月02日

疫情下的樓市走勢

空置的商廈、酒店房間及商場在後疫情時代成為現實中的新常態。這也是各種社交距離措施，以及各國政府為減少2019新型冠狀病毒 (COVID-19) 傳播而實施的封鎖政策所帶來的結果。有關疫情期間的措施與政策之影響已波及亞洲房地產市場。在此背景之下，最近一項研究發現，亞太區內大部分物業價格在整體市場中保持平穩。然而，綜觀房地產的不同領域，可看到部分投資者改變策略，將重心集中於把資本部署轉向從疫情中實際獲益的地產市場上。

該研究報告題為《COVID-19疫情與工商物業租金波動》，由香港中文大學（中大）商學院酒店及旅遊管理學院講師劉海慧博士聯同副教授曾德銘合著。他們利用全球房地產顧問服務公司仲量聯行的數據，調查了亞太區12個國家和地區的38個城市之租金數字及房價，當中包括香港、新加坡、東京和吉隆坡。物業範疇則涵蓋寫字樓、商舖、工廈及住宅。他們對這些地區在疫情下的租金和樓價趨勢進行了分析。

報告指出，在2020年頭六個月正值疫情爆發初期，亞太區內各類物業的租金平均下降約15%。寫字樓租金溫和下跌約14%。零售業樓宇如商場的租金，則在此期間出現最顯著且持續的下滑，跌幅超過30%。該研究發現，區內COVID-19確診病例及死亡人數與市場租金之間存在負相關；值得注意的是，雖然租金大幅下調，疫情期間整體市場的樓價並未有下跌。

亞洲樓市 – 投資策略轉移

按研究結果及觀察所見，儘管COVID-19案例陡增，亞太地區整體物業價格仍然保持強勁，其中在商舖方面的投資減少，而住宅及工廈領域則更被受重視。

研究人員表示，在疫症爆發之初，為應對疫情而實施的社交距離措施及封城迫使人們留在家中，人們對實體零售店需求下降，電子商務隨之而變得更為蓬勃, 許多實體商店被迫停止營業。業主或投資者失去穩定的租金收入，便更有可能把投資組合中的商舖物業出售。供求雙方同時出現的這些變化，意味着零售房地產價格出現了大幅下跌。

在疫症爆發之初，為應對疫情而實施的社交距離措施及封城迫使人們留在家中，導致實體零售店出現空置情況。

研究人員續指，投資者在疫情期間的反應是，把資本配置重新分配到整個亞洲樓市，採取更多防禦性策略。換言之，他們將資金重新投放到較能承受疫情所導致的不確定性的領域，例如數據中心、工廠和倉庫。鑑於COVID-19疫情長期持續，許多投資者不免會對零售物業市場的最終前景感到擔憂，這解釋了他們為何選擇把資金轉移到其他房地產範疇。

劉博士說：「我們看到的可能是一種投資策略轉移的現象。投資者放棄商舖等高風險資產，並選擇投資在數據中心或倉庫等更安全的選擇，房地產的需求是引申需求，即人們對它的需求是由他們對其他東西之需求引申而來。人們仍然需要生產和消費的空間，隨着消費者轉向網上購物，互聯網公司將需要空間來營運業務及物流，因此，工業和其它非零售類物業的前景便更為樂觀。」

劉教授補充指，市場對工廈的需求強勁，但其供應依然緊張。電子商貿平台、科技與電信公司、飲食業以及製藥公司等都需要工業倉庫和工廠空間來發展業務，它們很可能是推動這領域強勁需求的動力。

政府介入應對疫情下的地產市場

正如國際貨幣基金組織發表的一份報告所顯示，各國政府為應對COVID-19疫情所帶來前所未有的危機，實施了不同的補助計畫來推動經濟復甦。

研究人員調查了亞太區多國政府實施的財政刺激方案。例如，中國宣布了包括減稅和減少社會保障支出在內的4.9萬億元財政措施。研究人員審視了不同刺激措拖對區內不同市場的影響。

他們觀察到，政府財政刺激政策對控制物業租金下滑有正面作用。但他們亦發現，到了政策具體落實時，其正面效應已然消失。他們解釋，政府財政刺激方案似乎能有效減輕疫情所帶來的負面影響，但這主要通過在心理上恢復人們對房地產市場的信心，其效果不亞於措拖本身在財政上的作用。

在疫情期間，投資者將資金重新投放到較能承受疫情所導致的不確定性的領域，例如數據中心。

曾教授說：「看起來，正是這些大規模財政刺激計劃的公布使租金的跌幅減少。這代表政府的最初反應，可能比它為幫助經濟而實際採取的措施，對恢復投資者信心有更大作用。」

疫情期間樓市下調可趁低吸納

研究人員認為，他們的研究結果能為疫情如何影響全球地產市場環境帶來有價值的啟示。劉博士說：「基於房地產的多樣性，COVID-19疫情在不同地區和領域所造成的影響亦大不同。在商舖及酒店等物業範疇或受到疫情負面影響之同時，其他領域卻表現相對穩定，作為投資者，在選擇投資組合時，有必要考察特定範疇的市場需求。」

劉博士指出，雖然經濟危機時期通常為投資者提供了趁低吸納的良機，但在是次疫情期間，物業持有者總體而言都選擇避免降價出售資產。她解釋稱，其中一個原因可能是政府財政刺激方案幫助恢復了投資者的信心。另一種可能性是，那些業主財力雄厚，並無急切需要賣掉物業的理由。

在談論未來的研究方向時，兩位學者表示，可進一步集中審視樓市在疫情舒緩時的表現。其他研究還可考慮觀察物業市場面對COVID-19病毒產生變種而可能出現的任何波動。